50년 만기 주택 담보 대출

내 집 마련을 꿈꾸는 서민들은 주택담보대출(주담대) 없이는 사실 상 불가능하다. 현금을 차곡차곡 쌓아 마련하기에는 우리나라 임금 수준이 따라가지 못하는게 사실이다. COVID 19 유행 당시 현금 가치 하락, 부동산 가치 상승으로 많은 서민들이 내 집 마련을 멀리서 바라볼 수 밖에 없었고 운이 좋게 매수에 성공한 사람은 하루가 다르게 상승하는 집 값에 환호를 했고 반대로 내 집 마련을 미룬 사람들은 기회를 놓치면서 다시 원래 가격으로 돌아 오기를 간절히 바랬었다.

사실 아파트의 경우 원가는 분양가인데 공급이 원활하지 않으면 분양 받는 기회도 적어지고 마음이 조급해 지면 프리미엄을 주고 사던지 구축 아파트 오른 가격을 주고 매매 해야 한다. 대부분 내 집 마련을 망설이는 사람들은 안정적인 실 거주도 있지만 내심 투자의 의미로 가격 상승을 기대하며 조금 더 비싸더라도 입지가 좋은 아파트를 고르게 된다.

LTV, DSR, DTI

LTV(주택 담보인정비율) : 40~70%로 제한

LTV

주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미하고 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이다.  기준이 되는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정되는 것이고 흔하게 KB부동산시세를 많이 사용한다.

DTI(총부채 상환비율) : 40~70%로 제한

DTI

대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미하고  DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있는데 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기에  잘 계산해 보아야 하고 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인 필요하다.

이외에 LTV와 DTI를 제외한 DSR은 총체적 상환능력 비율

개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 된다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있다.

NH농협, 50년 만기 주담대 출시

주택담보대출 50년 만기 상품이 출시는 여러가지 의미가 있는데 내 집을 마련하려는 서민의 부담을 덜어줄 뿐 아니라 30년 대비 대출 한도까지 좀 더 늘릴 수 있는 여유가 있다. 하지만 나이가 많은 경우 경제적인 활동이 줄어드는 시기에 대출은 엄청난 생활 부담이나 마찬가지기 때문에 무작정 긴 만기가 정답은 아니다.

4억원 대출 비교 (이자 5%)
30년 : 약 220만원 (이자 약 3억)
50년 : 약 190만원 (이자 약 7억)

이렇게 하면  총부채상환비율인 DSR을 줄일 수 있지만 만기 기간이 길어짐에 따라 부담해야할 이자는 2배 이상이 늘어나 오히려 매매가 망설여지게 된다. 하지만 투자 목적으로 중간에 분양 받아 갈아타기를 한다면 현 상승 된 시세만큼 다시 대출을 상환하고 분양(아파트 원가)로 옮겨 자산에 대한 관리 위험을 낮출 수 있다. (예를 들어 구축 5억에 매수 하여 7억이 되었다면 아직 오르지 않은 신도시 등의  5억 아파트 분양권 등을 다시 매입하고 7억으로 오른 내 집을 매도하면서 + 2억 수익은 대출을 상환하고 옮기려는 아파트의 주담대는 다시 받아 총 대출 금액을 낮출 수 있게 된다.

내 집 마련 시기

현재 서울을 비롯하여 경기도, 세종시 및 지방 광역시의 주요 도시 아파트 거래량은 2022년 초에 비해 많이 하락하였고 가격도 많이 빠진 상태이다. 올 상반기에 부동산 화두는 바로 신도시 (동탄, 세종 등)의 하락이고 꼭지에 매수한 서민은 위에서 이야기한 투자 수익을 남기고 다시 매입하는 것과 반대의 입장이 되었고 4억 대출로  7억에 매수한 아파트가 5억이 되면서 4억 + 손실 -2억까지 매우 암울한 상황이 벌어지고 있다.

내가 매수한 시점이 꼭지고 현재는 바닥인지? 어깨인지? 등 당시 내 집 마련을 미루거나 놓쳤던 사람들이 오히려 더 지혜로운 판단이었다고 까지 역전 되는 현상이 일어나기 시작했다. 여러 부동산 카페 등에서도 날카로운 신경전이나 댓글 공격이 다시 시작 되었다. 사실 거래량에 따른 가격의 조정은 건전한 조정으로 물가 상승에 대한 부담을 줄이고 오르지 않은 임금을 고려하면 그리 부정적인 현상은 아니라고 생각한다.

다만 과다한 대출로 하우스 푸어가 생겼고 빌라 전세 사기 등이 터지기 시작하면서 부동산 시장은 얼어 붙은 상황이다.

이런 상황에서 금리까지 계속 올라 담보 대출을 받으려는 서민에게 엄청난 이자 부담으로 내 집 마련을 포기 하게 하는 계기가 되었다. 많은 부동산 전문가 들은 그럼 내 집 마련 꼭 해야 하는 건지?에 대한 의견으로  저평가 된 곳은  실거주 하려는 사람에게는 매수를 권고하고 있고 상대적으로 입지에 비해 너무 고평가 되었거나 과감한 투자를 하려는 투자자들은 시간을 둘 것을 자문하고 있다.

부동산 호재가 상승의 불씨

사실 국가 반도체 클러스터 조성으로 삼성, SK하이닉스 등의 대기업이 경기도 용인, 화성(동탄), 수원 등에 투자가 확정 되면서 다시 부동산 상승의 씨앗이 되었고 현재 조금씩 거래량이 늘면서 높은 이자는 결국 낮아 질 것이라고 하며 많은 실거주자 및 투자자가 매매하고 있다. 실제 화성(동탄)의 경우 동탄2 지구는 24년 GTX A의 수혜지로 국내 가장 큰 신도시 규모를 자랑하면서 삼성이 투자하는 용인 남사 지역 바로 옆에 위치해 있어 일부 전문가들은 예견 된 도시 설계라고 말하고 있다.

이런 갑작스러운 국가 사업 개발 호재로 최근 저평가 된 입지의 투자 수요가 증가 하게 되었고 무조건 높은 이자와 불경기라고 해도 실거주를 목적으로 접근한다면 장기적 안목에서 매매는 좋은 결과를 가져올 것이라 기대가 된다.  앞으로 자연스럽게 경기가 안정화 되더라도 원자재 가격 상승에 따라 지금 보다 높은 분양가로 서민의 내 집 마련은 더욱 어려워 질 것으로 예상 되며 최저 임금의 상승, 낮은 이자, 안정적인 물가까지 더해져야 더욱 서민의 내 집 마련 희망은 가까워 질 것이라고 생각 한다.